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何謂權利變換前權利價值 ? 它是不是等於我們現在擁有的不動 Q : 何謂權利變換前權利價值 ? 它是不是等於我們現在擁有的不動產價值 ? 權利變換前權利價值，係以實施都市更新為前題下，由不動產估價師查估更新單元內之「土地權利價值」，「土地權利價值」中並不包含建築物價值(註2)。而各土地所有權人及權利變換關係人現在所擁有的不動產價值，係以土地及建築物一齊在現況下，市場出售的價格，除非在查估不動產時，估價條件中敘明需考量都市更新之土地合併開發效益，否則兩種價值並不相同。 註2 : 計算權利變換前權利價值時，依規定不應將建築物價值計入權利價值中。至於建築物則依規定另給予拆遷補助。 Q : 權利變換前權利價值查估時包含那些不動產或權利 ? 權利變換前權利價值查估，依都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法之相關規定，包含如下 :1、土地所有權。2、合法建築物所有權。3、地上權。4、永佃權。5、耕地三七五租約。.

人為夢想而活，人因夢想而偉大~~第一銀行之簡報建立指標人為夢想而活，人因夢想而偉大~~第一銀行之簡報不論你的夢想是什麼，請把大樓改建的夢想以理智的態度來面對，能夠改建故然慶幸，能夠公開決選出理想的合作規劃團隊是因緣際會，審慎樂觀、懷抱理想，就是要踏出第一步；管委會已歸納出各家規劃團隊簡報內容的「統一標準指標項目」14項，預告於7月初由全體委員接受改建意見的諮詢，接下來以公告招商原則；規劃團隊於「入選」時予徵提$100萬元(入選保證金支票/現金)，「簽約階段」則再徵提$3,000萬現金及$5,000萬公司本票(合計$8,000萬元履約保證金)，以保障大樓改建方案的執行。 寶殿大廈~更新會會員評比改建規劃團隊、建商指標項目表 ~第一銀行  規劃團隊指標項目 說  明 備  註1、規劃改建團隊第一銀行、東亞建經、翁慶鈞建築師團隊 2、改建實施方式自力更新 ⊙3、成功案例仁愛路尚華大廈~59戶921後由富邦整合因利率關係2008與第一銀行簽約4、每坪預估售價、改建案預售價$763,078元/坪(須滿足全部所須資金，如未能滿足則由全體分戶補足)、房租津貼$500元/坪預估住戶更新換回室內面積1:1、車位$200萬元須另外購買 5、營建成本規劃155,000元/坪、總營建成本$3,017,324,316元 建材等級 : SRC 2級 6、興建量體地上25層、地下5層、法定停車位256個、機車位適用減半303個法規分析:原容積+法定容積30%+海砂屋獎勵  7、規劃總樓地板面積約12,826.04坪 8、抵銷總工程款預估須銷 售面積及256個車位預估抵工程款面積:3,272.70坪*$763,078元=$2,497,325,370元+256個/$200萬元=$3,017,324,316元~總營造成本 9、 人事管理成本5%(上限) $119,457,273元 10、營建工程管理費3% $57,293,823元 11、銷售管理費6% $142,532,568元 12、信託費及續建承諾費 $23,097,941元 合計 : $199,849,037元 13、風險管理費用12% $299,400,009元用於購置96坪土地、解決有屋無地、無屋無地、B1產權及彌補興建預算超支，結算後歸還分戶，不足則由大家分攤補足 14、整合住戶須自行整合整合後協助更新會申請相關手續 寶殿大廈管理委員會  啟 99.06.17.  .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! .

台幣升值 貿協提避險建議 台幣升值 貿協提避險建議更新日期:2011/05/24 14:47 （中央社記者林淑媛台北24日電）新台幣升值，廠商叫苦連天。貿協指出，新台幣匯率波動大，企業使用信用狀頻率減少，占出口結匯比率降至12%以下，貿協建議盡量使用弱勢幣別付款、強勢貨幣收款，分散風險。中華民國對外貿易發展協會今天表示，由於美國實施量化寬鬆貨幣政策與國際資金流入亞洲新興市場，加上台灣經濟基本面轉佳，多頭行情吸引熱錢流入，2008年起新台幣兌美元匯率開始出現巨幅震盪，且呈逐步升值狀況。貿協市場研究處表示，今年以來新台幣升值幅度已經達 5.47%，顯示匯率變動已是不可避免的貿易風險，必須採取適度避險。根據貿協調查，中小企業的避險需求相當高，但企業主卻大多不願意付出避險費用，不願意承擔判斷錯誤風險，造成中小企業避險比例偏低。　　貿協預估，在這波升值風潮中，中小企業外匯風險管理的金融專案服務等新的金融服務與商業模式應運而生，專門協助中小企業將外匯收支付部位依據市場匯價波動交給專業經理人進行避險操作。不過，貿協認為，近來新台幣升值趨勢中，已經有愈來愈多的中小企業採取收到貨款再出貨，並立即結售貨款方式，使用信用狀的狀況愈來愈少，占出口結匯比率已經降至12%以下。貿協建議廠商，應收帳款可採取折衷幣別計價，盡量以弱勢幣別付款、強勢貨幣收款，以分散匯率風險。1000524.

禍害變黃金... 福壽螺可抗老! 禍害變黃金... 福壽螺可抗老!更新日期:2011/05/24 15:27 三十多年前，福壽螺曾經造成台灣的農作生態浩劫，不過，現在有業者從福壽螺萃取出蝦紅素，用來發展其他產業，也賺了不少錢。所以，連高雄市長陳菊，都鼓勵農民不妨養殖福壽螺，把害蟲變黃金，但是很多農民都擔心，會造成另一次的生態浩劫。工廠裡大量的福壽螺，這些曾經被農民恨到入骨的害蟲，現在搖身一變成為業者眼中的黃金螺。最主要就是，業者發現從這個福壽螺的卵裡頭，可以萃取出這些橘紅色的蝦紅素粉末，天然的蝦紅素被認定為自然界中的最強抗氧化劑，是因為含有大量抗自由基葉黃素維生素E，可以美白抗老又抗癌。這樣的技術連高雄市長陳菊都看好，公開表示鼓勵農民以後可以來養殖。只是這些一出口，卻遭到許多農業相關人員反對，原因是其實大家可能不清楚，福壽螺是在1979年從南美洲引進養殖，主要的食物是水生植物，結果後來因為發現商機不佳，就被大量棄養，造成台灣農作物的大浩劫。稻田裡佈滿了福壽螺，農民抓都抓不完，時間經過了二十多年，現在到田裡還是有除不完福壽螺。農民說如果再來一次棄養潮，那稻田真的就玩完了。其實害蟲如果真的能變黃金，農民何嘗不想賺錢，只是如果沒有完善的措施，一窩的後果誰又能負責。.

洗衣機不能洗的東西　 洗衣機不能洗的東西　 -- 居家重要常識 – 洗衣機不能洗羽毛衣、風衣、雨衣等不吸水材質的衣及被子，會讓洗衣機爆炸的衣物！洗衣機洗羽毛衣會爆炸！ 內壁沒有排水孔的，洗衣機不能洗羽毛衣、風衣、雨衣等不吸水材質的衣服，很少人知道，卻又「不可不知的日常生活常識」。各位朋友：以下是一個非常重要的訊息，請各位一定要耐心看完，並且用力引用轉貼！或許無形中會救到自己及家人寶貴的生命。沒錯！洗衣機會爆炸！洗衣機洗羽毛衣會爆炸！你知道現在市面上的洗衣機有兩種洗衣槽嗎？一種的內壁有排水孔，一種沒有！會爆炸的是沒有孔的那種！現在再問你一個問題：你家的是哪一種？答不出來吧！大家家裡都有洗衣機吧？大家家裡也都有羽毛衣、風衣、雨衣等不吸水材質的衣服吧？有想過某些洗衣機洗了這些衣服以後會爆炸嗎？而且會爆炸這件事對廠商以及維修人員來說是一件很平常的事！當你不過是將羽毛衣丟進洗衣機，卻換來一聲爆炸的巨響與慘不忍睹的場面，你會覺得是你操作不當？人為疏失嗎？廠商跟維修人員對這樣的事司空見慣，而且不認為有賠償責任呢！我在網路上買了一台x普牌洗衣機，是日本原裝進口的。外觀新穎，洗衣速度很快。某天晚上在房間看書時，忽然聽見房間外一聲巨大聲響，那聲音大到令人戰慄，當下覺得，如果發出這聲響的事件是在我房間裡的話，我應該已經沒命了吧！走出房間四處察看，赫然發現新買的洗衣機轉了一個方向倒在地上，上蓋已經裂成多片散在地面，洗衣機的後蓋也彈出來，爆炸的威力讓洗衣機飛上天空再掉下來，發出巨響！我心裡暗自慶幸還好當時旁邊沒有人，不然這會不就炸出人命？第二天聯繫該牌洗衣機廠商，告知對方爆炸的事。服務人員馬上說：請問你是洗什麼衣服？當我告訴他是洗羽毛衣時，他說：日本為了節約能源，所以設計出一種特殊的無孔洗衣槽，因為它在注水時不需將大量水流至外槽，所以可以節省很多水，它的排水孔是設計在洗衣槽上方，利用離心力將水從上方帶走。因此它的離心力很大。羽毛衣等不吸水材質衣料在脫水時不像一般可吸水材質的衣服會吸附在脫水槽壁上，相反的它會往上蓋的地方飛，加上高速旋轉的離心力，形成一個巨大的拍擊力量，很容易會將上蓋拍碎飛起來或使整台機器移位。廠商又說：這種事件在這樣的機器剛引進台灣的時候常常發生，尤其是美容院清洗剪頭髮用的圍兜的場合。後來他們在出廠時在洗衣機的上蓋上貼了一張貼紙，註明不可清洗的衣物種類，這樣的事才漸漸變少。哪有什麼貼紙呀？我回去檢查破碎的蓋子上，才發現一張三個月來我不曾注意到的貼紙，字體非常的小，一般人根本無法閱讀。傍晚的時候，維修人員來檢查，我問他這樣的情形廠商是否會理賠呢？他說：對廠商來說，這是人為使用不當，不予理賠。他表示：現在日本的洗衣機都是這種類型，已經很久了，在日本從來不曾發生這樣的事。我說：可能他們日本人有把這個使用方法列入小學課本吧？台灣是不是要登在水果日報上才會讓大家知道，避免這樣的事情發生。維修人員說：你可以試試看啊！不過根據以前的經驗，報紙並沒有太大興趣！看他一副有恃無恐的樣子，我也只有無言以對。最後我只好轉向倒楣的網拍業者求償。因為還差五天才到保固，所以廠商同意賠我百分之四十的貨款，他也承認，他也知道這種洗衣機會有這樣的狀況，當初他應該在出貨時跟我說清楚，是他有疏失。現在很多人都在大賣場買家電，我相信不是每個賣場的售貨員都會知道要詳細說明這點！各位讀者，請一定要牢牢記住，買洗衣機時注意一下它的洗衣槽內壁，如果它是沒有孔的，就一定不可以洗任何不吸水材質的衣服，否則，縱使炸出人命來，廠商也不會給予理賠。維修人員很幽默地告訴我：但是很奇怪，從來就沒炸死人過耶！希望我們都不會是那個被洗衣機炸死的第一個人！.

什麼是都市更新權利變換估價 ?Q : 什麼是都市更新權利變換估價 ? A : 都市更新權利變換估價，係由不動產估價師；查估土地所有權 人及權利變換關係人(註1)參與都市更新之權利價值，計算各土 地所有權人及權利變換關係人的更新前，土地權利價值比例， 並以該比例更新關係成本(於權利變換中稱作 ~ 共同負擔)、分配 更新後建物及其土地應有部份之價值。 註1 : 權利變換關係人指；合法建築物所有權人、地上權人、永佃 權人及耕地三七五租約之承租人。 Q : 不動產估價師的角色為何 ? A : 1、不動產估價師；係依都市更新權利變換實施辦法第六條規 定，由實施者委託之專業估價者，依規定需提供3家以上評 比。 2、合理查估土地所有權人及權利變換關係人更新前土地價值及 其比例。 3、合理查估更新後建築物及其土地應有部份價值。 Q : 有那些人可以參與權利價值的分配 ? A : 依都市更新條例第31條及第39條規定，參與權利變換價值分配 者如下 : 1、土地所有權人。 2、合法建築物所有權人。 3、地上權人。 4、永佃權人。 5、耕地三七五租約之承租人。至於實施者部分，則是依提供資金比例 (折價抵付~共同負擔部分)，分得更新後建築物及其土地之應有部份。 所謂實施者 : 主要為都市更新事業機構(依公司法設立之股份有限 公司為限)，負責籌措實施都市更新事業的所有資 金、協調所有權人、申請建照、興建房屋，並在更 新完成之後將更新完成之後，將更新後建築物及其 土地應有部份，分配登記給參與更新的土地及合法 建築物所有權人。或由社區組成更新團體(即~都市更 新會)自行實施都市更新。 ~ 摘自都市更新處~都市更新權利變換估價流程及基本概念 待續 ~ 何謂權利變換前權利價值 ? 它是不是等於我們現在擁有的不動產價值 ? 權利變換前權利價值查估時包含那些不動產或權利 ? .

奢侈稅衝擊 假豪宅現原形 奢侈稅衝擊 假豪宅現原形更新日期:2011/05/24 12:50 (中央社記者馮昭台北24日電)奢侈稅衝擊房市，「假」豪宅現原形。房仲業者表示，5月區域型豪宅產品價格呈現越外圍價格修正幅度越大市況，台北市和新北市成交價位創新高比重，在今年首度滑落10%以下。這幾年房市榮景中，出現不少非精華地段或不具有絕佳樓層、景觀及視野，卻喊出頂級豪宅價位的建案。根據永慶豪宅事業部統計， 5月大台北豪宅中，總價低於新台幣6000萬元的區域型豪宅，無論在台北市中心區域、台北市郊區或是新北市，平均單價都比 4月向下修正1.7%至3.2%，而且是連續 4個月下滑。根據永慶統計，位置越外圍的區域豪宅，價格修正幅度越大。區域豪宅成交價位創新高比重， 1月在北市中心高達52%、北市郊區39%、新北市22%；到了5月，創新高比重全部低於10%。相較之下，市中心精華地段、總價6000萬元以上的頂級豪宅產品表現穩健，5月價格比4月逆勢微幅上漲0.5%，而且成交價位創新高比重仍保有 2成以上。儘管頂級豪宅有優勢，不過永慶房屋首席房產顧問葉國華提醒，由於最近成交個案價位創新高比重與今年初普遍有50%以上的比重相較，明顯低了不少，顯示買賣雙方的價格拉鋸仍相當激烈。1000524.

黑心貨賣30年 老闆無所謂：東南亞吃更毒 黑心貨賣30年 老闆無所謂：東南亞吃更毒更新日期:2011/05/24 09:35 記者何炯榮、陳秋雲、簡慧珍／連線報導 國內首次發現廠商在食品添加物起雲劑裡，違法添加有害塑化劑，製造商昱伸負責人賴俊傑檢方聲押獲准；初步調查發現，賴銷售不合規定起雲劑長達卅年，原料供應遍及全台，甚至還有大陸、越南廠商。五十七歲賴俊傑是國內最大起雲劑供應商，檢方表示，起雲劑如用精製棕櫚油調配後，可用於食品添加物，但精製棕櫚油成本高，賴俊傑為降低成本，一直使用工業塑化劑添加在起雲劑內，供應全台至少四十五家飲料、乳品製造商，甚至還包括健康食品的生物科技公司及藥廠。檢方指出，棕櫚油成本是工業塑化劑的五倍，賴大賺黑心錢後，還到大陸東莞市投資設立一家產能相當大的起雲劑製造工廠，由於賴原料供應還有大陸、越南廠商，推測當地飲料市場也可能都被含有塑化劑的起雲劑「攻陷」。辦案人員透露，他們到昱伸搜索時，賴俊傑還說：「你們知道東南亞的人來台灣為什麼不會水土不服嗎？因為他們的東西比台灣更毒。」似乎不認為他使用塑化劑有多嚴重。檢方指出，賴俊傑位於新北市中和區昱伸香料公司，多年前開始，就向新北市汐止區一家生產塑化劑業者，長期大量訂購塑化劑，添加在起雲劑內違法銷售。直到台南衛生局無意中抽檢發現保健食品疑摻有西藥，意外發現塑化劑，彰化地檢署廿日會同衛生署到昱伸公司、彰化縣員林鎮協成化工公司搜索，共查扣疑似含有塑化劑的起雲劑一百多桶及相關帳冊，才揭發整個黑幕。協成化工是昱伸下游大盤商，進貨後再轉賣給金饌生化科技公司劉姓負責人，調製成食品添加粉（漿）後，轉售給飲料廠商。辦案人員發現，協成翁姓負責人為掌控盤商地位，不讓下游業者直接向昱伸下單，訂購桶裝起雲劑後更換標籤。目前檢方和衛生單位查到的食品製造商產品名冊，發現含有塑化劑的起雲劑製成芭樂汁、蘋果汁、紅芭樂汁、番石榴汁、芒果布丁、蒟蒻水果凍、果汁粉、優酪乳粉等五十五種以上飲品。更多udn報導‧.

奢侈稅六一上路／投資客 五招避奢侈稅 奢侈稅六一上路／投資客 五招避奢侈稅更新日期:2011/05/24 04:11 〔自由時報記者簡明葳／台北報導〕奢侈稅六月一日上路，將課徵交易實價的十至十五％高額稅費，投資客已有五招因應對策避稅，除了鑽研「自用住宅」條件外，市場上甚至傳聞，有人為了滿足自用住宅條件，選擇離婚以對；而透過贈與移轉、信託、以租代售也是避稅方法，不過風險很高，仍應謹慎。房仲業者說，若想避開奢侈稅，最安全的作法是過戶給名下無財產的父母、成年子女，只要遷入戶口，都符合自用住宅的要求。業者指出，投資客手上若維持一次一戶，「原則上」一年有六次交易自用住宅的機會，若次數太過頻繁，就容易引起注意，恐遭稽核查稅。不過，市場已傳出投資客夫妻檔因奢侈稅而離婚避稅，新北市、台中市都有類似個案。此外，也常見投資客尋找符合貸款條件的優質人頭，或透過「移轉贈與」，只要繳交公告現值的十％稅費，相較奢侈稅費用仍低。而交付「信託」則因沒有移轉，尚未構成買賣交易，無法被課徵奢侈稅，會簽訂租約、買賣契約雙份合約。雙方首先簽定「預約買賣契約書」到法院公證，並將過戶資料交付銀行或信託公司信託，直到雙方約定過戶時間，就可將資料交付雙方委任代書辦理過戶，但雙方須負擔信託費用，且因時間較長，代書費用索價較高。而交易過程中，買方若先支付頭期款，會以倍數金額在「他項權利部分」設定抵押，買賣雙方同時簽立「假租約」，由買方承租賣方房子兩年，主要是約定租約期間產生的稅金等費用由買方承受。不過，若買賣雙方在約定時間未到就死亡，會衍生出繼承問題，因此家屬必須事先簽訂放棄對房屋、債務的主張及繼承。且在雙方未登記過戶前，財務、金流都可能出現問題，像賣方又向銀行等金融機構抵押借款等情形，都是信託的風險。中信房屋資深法務白宗益說，信託方式移轉產權，實務上仍要買方願意配合賣方「逃漏稅」，雙方在貸款上與移轉的先後順序，仍須達成共識才能執行。而所有方式中，風險最高的屬「以租代售」。先簽訂租約，後續再將租金轉作頭期款，但兩年後賣方可能因房價上漲反悔不賣，或買方因房價下跌而不買，所有交易都是一場空。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，奢侈稅看來漏洞不少，但鑽漏洞風險高，且漏洞都需建立在房價上漲與交易過程愉快的前提下，若交易過程有衝突，買賣雙方就會變檢舉人，若依照現行查緝漏稅規定，最高可罰上三倍重懲，千方百計鑽漏洞的投機者要審慎思考。.

奢侈稅六一上路／投資客 五招避奢侈稅 奢侈稅六一上路／投資客 五招避奢侈稅更新日期:2011/05/24 04:11 〔自由時報記者簡明葳／台北報導〕奢侈稅六月一日上路，將課徵交易實價的十至十五％高額稅費，投資客已有五招因應對策避稅，除了鑽研「自用住宅」條件外，市場上甚至傳聞，有人為了滿足自用住宅條件，選擇離婚以對；而透過贈與移轉、信託、以租代售也是避稅方法，不過風險很高，仍應謹慎。房仲業者說，若想避開奢侈稅，最安全的作法是過戶給名下無財產的父母、成年子女，只要遷入戶口，都符合自用住宅的要求。業者指出，投資客手上若維持一次一戶，「原則上」一年有六次交易自用住宅的機會，若次數太過頻繁，就容易引起注意，恐遭稽核查稅。不過，市場已傳出投資客夫妻檔因奢侈稅而離婚避稅，新北市、台中市都有類似個案。此外，也常見投資客尋找符合貸款條件的優質人頭，或透過「移轉贈與」，只要繳交公告現值的十％稅費，相較奢侈稅費用仍低。而交付「信託」則因沒有移轉，尚未構成買賣交易，無法被課徵奢侈稅，會簽訂租約、買賣契約雙份合約。雙方首先簽定「預約買賣契約書」到法院公證，並將過戶資料交付銀行或信託公司信託，直到雙方約定過戶時間，就可將資料交付雙方委任代書辦理過戶，但雙方須負擔信託費用，且因時間較長，代書費用索價較高。而交易過程中，買方若先支付頭期款，會以倍數金額在「他項權利部分」設定抵押，買賣雙方同時簽立「假租約」，由買方承租賣方房子兩年，主要是約定租約期間產生的稅金等費用由買方承受。不過，若買賣雙方在約定時間未到就死亡，會衍生出繼承問題，因此家屬必須事先簽訂放棄對房屋、債務的主張及繼承。且在雙方未登記過戶前，財務、金流都可能出現問題，像賣方又向銀行等金融機構抵押借款等情形，都是信託的風險。中信房屋資深法務白宗益說，信託方式移轉產權，實務上仍要買方願意配合賣方「逃漏稅」，雙方在貸款上與移轉的先後順序，仍須達成共識才能執行。而所有方式中，風險最高的屬「以租代售」。先簽訂租約，後續再將租金轉作頭期款，但兩年後賣方可能因房價上漲反悔不賣，或買方因房價下跌而不買，所有交易都是一場空。.